6年波折,萬達終敲開上市之路?



本報記者 李未來 見習記者 苗詩雨 北京報道

6年等待沒能敲開A股大門的萬達,最終還是將目標鎖定在了港交所。

經歷了萬達商業登陸港交所、私有化退市、輕資產轉型、多方融資……王健林籌劃的萬達輕資產藍圖日漸清晰。

10月21日,萬達集團旗下商業運營平臺珠海萬達商業管理集團股份有限公司(以下簡稱“萬達商管”)向香港聯交所遞交了招股說明書,再度衝擊港交所。

IPO決心堅定不移

實際上,這並不是萬達首次與港交所交手。

2014年12月,彼時還名為萬達商業的萬達商管首次登陸港交所,一舉成為了當年港交所IPO規模最大的企業之一。但萬達商業上市後,資本市場的表現難言出色,股價低迷、估值不及預期,“東風”遲遲不來讓萬達商業打起了退“市”鼓。

而後不到兩年時間裡,萬達商業毅然決定私有化退市。彼時據媒體報道稱,萬達商業首次在公告表述,要進行私有化退市,並於同年9月正式從港交所退市。

不過,退市後的萬達商業並沒閒著,決定轉戰A股。

據證監會顯示,2015年11月萬達商業報送招股書,擬發行不超過2.5億股新股,但困於“房地產股”的性質界定問題,萬達商業的受理狀態停滯不前。為此,2018年萬達商業決定不再以“商業地產”屬性開展房地產開發業務,搖身一變為“商業管理”。

可即便如此,A股的大門都始終未對萬達敞開。而遲遲得不到迴應的萬達,也最終在2021年3月宣佈撤回A股IPO申請,將從事輕資產商業運營、科技、資料、人員等相關資源進行重組。

這一路萬達走的並不容易,期間遭遇“股債雙殺”的2017年,會議室裡摔杯子的訊息也是被傳的沸沸揚揚。

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好在柳暗花明,2021年3月成立的萬達商管一路小跑,8月20日提交了《境外首次公開發行股份(包括普通股、優先股等各類股票及股票派生的形式)審批》材料,獲得受理後,10月21日,萬達商管成功在港交所遞交了招股書。

當下,兜兜轉轉6年,萬達商管還是回到了“夢開始的地方”港交所,萬達內部人士在接受媒體採訪時透露,“上市程序如果順利,估計要到年底或者明年初正式完成。”

220億利潤誠意包

透過招股書來看,萬達商管的此番再戰,可謂有備而來。不僅中信證券、摩根大通與瑞信為聯席保薦人,還擁有騰訊、螞蟻集團、中信資本、華平投資等諸多重量級基石投資者。

截至最後實際可行日期,大連萬達商業、珠海萬贏、銀川萬達分別持有珠海萬達商管69.99%、8.83%、0.01%股權,而大連萬達商業又透過珠海萬欣、珠海萬贏及銀川萬達間接擁有已發行股份總數約8.84%的股權,騰訊、 螞蟻科技、中信資本等投資者合計佔股21.17%。

王健林則持有大連萬達商業股權的52.68%,並間接持有珠海萬達商管41.5%的股份。

具體來看,騰訊通過Huang River Investment Limited、深圳高燈計算機科技有限公司,共投資15.12億元,佔股0.84%;螞蟻科技通過AcceleratorI Ltd.、上海雲鑫創業投資有限公司,共投資25.95億元,佔股1.44%;中信資本通過CCP Wing Investment Limited、CCP Wing II Investment Limited,共投資17.94億元,佔股2.5%;鄭裕彤家族通過Well Smart Developments Limited投資1.29億元,佔股0.07%。

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在左膀右臂的加持下,萬達商管也向投資者表了決心。

根據投資者協議,萬達商管擬在2021年實現實際淨利潤及2022年、2023年的扣非淨利潤須分別不低於51.9億元、74.3億元及94.6億元。如果上述保證未能達成,大連萬達商業及珠海萬贏將以零對價轉讓有關數量的股份或向投資者支付現金,以補償投資者。

不過,萬達商管的誠意包能否落地,仍有待商榷。據招股書顯示,2018年-2020年及2021年上半年,萬達商管的收入分別為110.23億元、134.37億元、171.96億元和106.36億元;核心溢利分別為17.51億元、12.70億元、11.76億元和20.65億元;歸母淨利潤分別為20.22億元、12.78億元、11.13億元、6.55億元。

“危”“機”並存

對於萬達商管來說,此次衝擊港交所,是很好的機會。因為從管理體量上來看,萬達商管無疑是巨頭。

招股書中赫然寫道,根據弗若斯特沙利文的資料,截至2020年12月31日,在眾多商業運營服務提供商中萬達商管無論是在管建築面積、儲備專案建築面積還是管理的獨立第三方商業廣場數量在中國都是排名第一位的。

而僅是在管建築面積,萬達商管就超過了弗若斯特沙利文統計的第二名至第十名的總和。

截至2021年6月30日,萬達商管公司管理380個商業廣場,在管建築面積達5420萬平方米。於2018年、2019年及2020年,在管商業廣場(不包括停車位)平均出租率為98.8%。截至2021年6月30日,有162個儲備專案,包括133個獨立第三方專案。

但在氣勢洶洶的迴歸之下,也有負債率等繞不開的難題。自2018年以來,萬達商管的資產負債率高位執行在80%以上。招股書顯示,2018年至2020年,公司資產負債率分別為80.5%、80.4%、95.8%,2021年上半年資產負債率則為80.4%。

而期間對應的資產回報率,則分別僅為9.6%、4.5%、2.8%,2021年上半年為3.9%。

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現如今,以商管服務的巨頭姿態重回港交所的萬達,能否成功上市並再續傳奇故事?答案或將很快揭曉。

責任編輯:張蓓 主編:張豫寧

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