在同體量房企衝刺千億的勢頭下，朗詩地產逐漸“掉隊”，上半年再虧損後，未來留給其突圍的機會與時間還有幾何？
文/每日財報 何嬙
對於近幾年關注房地產行業的人來說，“地王”這個詞似乎代表了很多，但又好像什麼都代表不了。隨著房企競爭格局激烈化，多數企業拿地溢價率高已是不爭的事實，過去象徵著一家房企實力的“地王”稱號，出現的頻率愈發走高。但伴隨去年各家房企的年報表現，出現諸多利潤率跳水的現象，“地王”的金字招牌也正暗自褪色。
創立於2001年，成長於南京的朗詩綠色集團（00106.HK），目前還是國內百強房企之一。其過去主打的“綠色住宅”模式為其發展主線，但後來卻遭人痛斥為“假綠色”。短短几年間，拿下成都“地王”的朗詩，如今已逐漸敗走遠方。
常言道，逆水行舟，不進則退。近幾年來，在同體量房企摩拳擦掌、衝刺千億的勢頭下，朗詩地產緩慢“掉隊”，市場排名亦不斷下滑，遲遲未跨過500億大關。2020年實現簽約銷售額411.31億元，與2019年基本持平，如今排名已跌至90位之後。
新市場環境下，擴張不激進的朗詩地產並沒有相安無事，其所面臨的壓力依然不小。
增收不增利 淨虧損超4億
據2021年半年報資料，朗詩地產上半年營業收入35.37億元，同比增長23.98%；毛利7.99億元，同比增長58.14%；淨虧損達4.42億元，同比下滑334.85%；歸屬於公司股東的淨虧損為4.4億元，同比下滑414%。
可見，上半年朗詩地產不僅止盈轉虧，還陷入了“增收不增利”的困局。虧損背後則是朗詩地產的銷售及服務成本大幅提升。資料顯示，朗詩地產上半年的銷售及服務成本由去年同期的23.47億元增長16.63%至27.38億元。
三費方面，朗詩地產上半年銷售費用2.27億元，較去年同期的1.49億元增長51.7%；行政費用8億元，較去年同期的3.27億元上升145.1%；利息費用約3.2億元，較去年同期的3.61億元下降12.81%。
（2017—2020年歸母淨利潤，製圖：每日財報）
如果按表內加表外收入口徑計算，朗詩地產“增收不增利”跡象偏顯著。據2020年報，其表內收入與表外應占權益下合營及聯營公司收入約為145.4萬元，同比增長24.8％。其表內與表外應占權益下合營及聯營公司整體平均毛利率為20.8％，較2019年的28.7％下降7.9個百分點。
此外，從收入分佈來看，朗詩地產逐漸將房地產開發及銷售業務的重心偏向美國市場，中國市場的收入來源自2017年開始逐漸減少。而上半年來自中國的房地產開發收入同比下降45.37%，來自美國的收入同比增長63.21%。
至於上半年利潤錄得虧損的原因，恰恰與朗詩地產偏向美國市場專案關係密切。今年上半年，美國市場房地產開發及銷售分部虧損，由去年同期的1.85億元擴大至3.85億元。此外，另一個造成虧損專案是匯兌虧損，由去年同期的盈利6110.5萬元下降至虧損6721.3萬元。
多元化轉型成果不佳
朗詩集團作為起家於南京，深耕長三角的房地產公司，其主打的 “產品差異化、資產輕型化、收益多樣化”戰略一直備受外界關注。
2013年，朗詩地產在港上市，名為“朗詩綠色地產”。然而近年來，伴隨來自中國金茂、陽光城、當代置業等諸多房企都打出了“綠色”的賣點標識，以“綠色地產”為核心的朗詩地產則開始受到各方的衝擊，其市場佔有率也在不斷下降。
2018年2月，朗詩綠色地產更名為“朗詩綠色集團有限公司”。彼時，朗詩集團董事長田明表示，企業更名是朗詩轉型升級新戰略的必然結果。
然而，事實證明多元化轉型並不是適合每一家房企發展佈局。例如，長租公寓方面，據朗詩地產2017年年報顯示，朗詩公寓運營房間數2010間，全年實現收入828.2萬元，虧損竟高達4417萬元。《每日財報》統計2017年和2018年兩年下來，朗詩僅長租公寓業務一項便合計虧損2.34億。
重壓之下，2019年，朗詩將非地產開發業務從朗詩上市資產包中剝離；僅僅一年，朗詩地產的多元化嘗試便戛然而止。2019年5月，朗詩地產與控股股東朗詩集團簽訂協議，將處於虧損階段的長租公寓、物業管理諮詢、建築設計諮詢、園林綠化景觀和綜合生活服務這5項業務剝離至控股公司朗詩集團。此後三個月，朗詩再度更名回“朗詩綠色地產”，自此可見朗詩轉型升級戰略徹底告吹。
處黃檔陣營 負債率達73.8%
據克而瑞研究中心統計顯示，2020年，朗詩地產剔除預收款後的資產負債率為78.7%，較上年同期提升約7.9個百分點，但仍超過70%的標準；淨負債率為25.9%，較2019年末下降約14個百分點；非受限現金短債比為6.1，較上年同期提升約4.1，位於“黃線”陣營。
自2019年起，朗詩地產的資產總額也出現下滑，2020年僅有247.01億元，相較於2018年的267.75億元縮水超20億元。雖然下滑幅度低於負債，但朗詩地產2017年—2020年的資產負債率仍分別高至81.80%、82.22%、76.38%和77.75%，四年間僅降低不到5個百分點。
2021年上半年，朗詩地產的債務總計為70.7億元，較去年年底的65.5億元增長7.94%；現金及現金等價物以及受限制資金約39.4億元，較去年年末的52.5億元下滑24.95%。
依照“三道紅線”政策規定，朗詩地產剔除預收款後的資產負債率為73.8%，淨負債率為52.8%，現金短債比為2.74。其中剔除預收款後的資產負債率超閾值，2021年朗詩地產仍位於“黃檔”行列。
在融資成本方面，資料顯示，朗詩地產期末加權平均融資成本為7.6%，同比2019年增長了0.2個百分點。然而，克而瑞資料顯示，2020年房企的新增債權類融資成本為6.13%，同比下降0.95個百分點。其中境內債券加權平均融資成本為4.41%；境外債券融資成本為7.89%。顯而易見，朗詩地產的融資成本在行業中對比並不顯優勢。
橘生淮南則為橘，生於淮北則為枳。過去，憑藉“綠色住宅”走在行業前列的朗詩地產顯然沒有競爭過實力更為強勁但“後來居上”的頭部企業，發展長三角業務並沒有得到和之前成都一樣的收穫，而從其海外擴張對業績的巨震表現也顯然還算不上成熟的破局新出路。
眼下，背靠“三條紅線”、“兩集中”政策以及相對中小房企而言不友好的融資環境影響中，對於朗詩地產而言，融資、產品、管理等方面的壓力定將進一步增強，在行業增長和突破口並不大的未來，留給朗詩地產突圍的機會與時間恐怕都將進一步減少。（每財網出品）