過去一年,受新冠疫情、寬鬆貨幣政策等因素影響,美國樓市空前火熱,各地房價一路飆升。在此背景下,作為樓市最大客戶群,美國千禧一代(出生於上世紀八九十年代)購房方式的變化趨勢引人關注。美國《華爾街日報》11日刊文稱,債務負擔疊加高房價,很多首次購房的千禧一代正選擇與伴侶、朋友或室友“搭夥”實現夢想。文章編譯如下:
趨勢為何加劇
疫情發生6個月後,維羅妮卡·維斯特(Veronica Vest)很想買房。她是一名27歲的專案工程師,厭倦了與陌生人合租,厭倦了沒有屬於自己的院子。
她和男友約好去俄勒岡州波特蘭市看一套掛牌的三居室。但她說,看完以後他們“嚇壞了”。那套房子對他們來說太貴了,他們擔心未來可能會分手。
隨後不久,她的朋友、32歲的銷售主管塔拉·高野(Tara Takano)提出一個想法。“我和你一起買吧。”高野發來簡訊說。
這看起來像個玩笑。但事實上,她們各自都有穩定的工作、良好的信用評分,而且彼此信任。兩個月後,經過幾次看房,她們拿到了一套新房的鑰匙。
高野和維斯特的例子並不罕見。美國千禧一代普遍結婚和生育較晚,但又不想獨居。他們中的一些人揹負著助學貸款,又遇上房價飆升,買房與其說是一專案標,不如說是一種幻想。另一些人則有所不同:有一些閒錢,希望和同伴一起生活。面對房價飛漲,他們想在這個不斷升值的市場中分一杯羹。
因此,一批首次購房者選擇了更有創意的路徑——與伴侶、朋友或室友“搭夥”買房。
美國房地產分析公司Attom的資料顯示,自2014年千禧一代成為美國最大購房群體以來,全美“搭夥”購買住宅和公寓的成交量激增。2014年至2021年,姓氏不同的聯合購房者數量增加771%。
美國全國房地產經紀人協會指出,疫情加劇這一趨勢。疫情發生之初(2020年4月至6月),11%的房產買家是未婚夫婦,3%是“其他”(基本上是室友)。這兩個數字分別高於前一年的9%和2%。
“上述趨勢可能由兩重因素推動:人們渴望更大空間,房價居高不下。”全國房地產經紀人協會副總裁傑西卡·勞茨(Jessica Lautz)說,因此,他們可能會和室友商量,決定“一起買套房吧”。
變卦了怎麼辦
安吉爾·恩瓦丘庫烏(Angel Nwachukwu)和薩曼莎·辛普森(Samanta Simpson)關係很“鐵”。兩人都是27歲,2019年一起畢業,在紐約哈萊姆區合租一套公寓,一住就是一年半。然後,她們開始頭腦風暴:每月到手的工資應該如何投資?她們考慮過買股票、債券,以及創業。最後,她們意識到眼下利率很低,為什麼不買套房子?
對此,她們的朋友和家人們並不看好,反覆詢問“你確定嗎?”“你真的寄希望於這段友誼?”恩瓦丘庫烏說,“我覺得別人不懂我們的友誼。如果要我和未婚夫這麼做,我會選我最好的朋友。”疫情期間,她們離開紐約,搬往華盛頓,併購置了一套聯排別墅。
“過去5年,人們聯合買房興致高漲。”房地產律師安迪·西爾金(Andy Sirkin)說。10年前,他每年大約會收到5份“搭夥”買房的相關申請。如今,他每週都會收到兩到三個諮詢。
不過,人們的生活、想法都會發生改變。西爾金說,因此,他們需要法律檔案來提供一套解決方案和“退出”機制。
一般來說,“搭夥”買房有兩種型別的協議可選:“聯合共有”和“一般共有”。“聯合共有”在未婚夫婦或家庭成員中更為流行,因為它允許業主在離世時將所有權轉給共同所有人。“一般共有”協議在朋友和室友間更受歡迎,因為他們更願意把所有權傳給自己的法定繼承人,而不是共同所有人。此外,買房者還需考慮其他因素,比如所有權分配、抵押貸款還款等。
法律專家建議,買家應提前聘請房地產律師,擬定涵蓋範圍廣泛的協議,列入失業、婚姻、個人關係破裂等各種可能的情況。例如,如果管道出了問題,誰負責僱勤雜工?如果一人搬走,其他共同所有人是否有權買下他的份額,還是會強制出售?
“這在某種意義上有點像婚姻,開始時每人都很樂觀,但回到現實後,你需要找到公平終止關係的辦法。”房地產律師傑弗裡·戴維斯(Jeffrey Davis)說。
西爾金列舉道,在一些協議中,經其他共同所有人同意,共同所有人可將自己的份額賣給其他買家;他們也可以選擇相互收購或整體出售。不過,協議通常會規定3至5年的持有期限。在此期間,共同所有人不能出售所持份額。如果“搭夥”買房人沒能提前達成協議,或不肯根據協議放棄部分權利,有時候也會求助於訴訟解決。
如何和睦相處
恩瓦丘庫烏和辛普森都是律師,自己會起草和修訂法律檔案。她們選擇了“一般共有”協議,在房契上寫上兩人的名字,並選擇平分所有費用。
高野和維斯特按照從網上找到的模板,以及在社羣大學裡學到的知識,起草了她們的共同購房協議。
不過,即便有了法律文書,有時“合夥人”仍很難弄清楚誰每天需要做什麼。
38歲的卡瑞納·羅曼諾(Carina Romano)和29歲的凱特·麥肯(Kate McCann)是一對生活在費城的朋友兼前同事。自2017年在紐約州卡茨基爾合買一套鄉村度假別墅以來,突發狀況層出不窮:從化糞池的神祕味道到令人害怕的帶翼不明生物……
“我認為,腦子靈活很重要。”身為房地產經紀人的麥肯說,“比如,有時你需要一種蝙蝠滅殺劑,但網際網路上根本沒有,那該怎麼辦?”
買家們幾乎都認為,求同存異是一條重要的相處法則。如今,圍繞鄉村別墅,羅曼諾、麥肯和另一名“合夥人”分工明確。羅曼諾負責房屋維護,麥肯負責將其掛在網上出租,第三人負責記賬、稅務等財務事務。
高野和維斯特發現,“金融沙皇”輪換制很有幫助,每人任期一年。這名“沙皇”負責處理從抵押貸款到網費等每月需要支付的每筆賬單。
“更有挑戰性的任務可能是如何讓我的貓與高野的狗和睦相處。”維斯特說,“目前我們仍在摸索。”
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