第三輪集中供地前瞻:門檻或下調 但房企信心仍待恢復


21世紀經濟報道記者張敏 北京報道11月3日早間,杭州市規劃和自然資源局釋出今年第三輪集中供地的地塊資訊,共包括51宗地塊,總出讓面積約234.96萬方,總建面超500萬方,其中包含多宗此前流拍的地塊。

由於僅是“預公告”,這些地塊的交易規則尚未出爐。但考慮到在第二輪集中供地中,杭州有較大比例的流拍現象,業界預計,第三輪集中供地的交易門檻有望下調。

此前,濟南、蘇州、無錫、南京、深圳、上海、廣州等地已經陸續公佈了今年第三輪集中供地明細。從細則來看,第三輪集中供地的門檻較第二輪有明顯降低,比如,有城市下調了土拍保證金比例和首付款比例,部分地塊的起拍價也被下調。

從土地性質看,政策性住房地塊的供應規模也有所增加。

11月1日,無錫率先完成了第三輪土拍,雖然20宗地塊全部成交,但整體熱度並不高。分析人士認為,“降門檻、促成交”正成為第三輪集中土拍規則的導向,考慮到地方政府的供地壓力和房企的補倉需求,第三輪土地集中供應有望實現平穩放量成交。

降低門檻

從10月末開始,第三輪集中供地細則陸續出臺。從已披露的細則來看,部分城市正在不同程度地下調競買門檻。

其中,蘇州將第三輪土拍地塊保證金比例全部下調至30%(第二輪地塊多為50%),土地款首付比例由60%下調至50%,同時取消因超溢價而需提前支付尾款的要求;南京在第三輪集中供地中,取消“不得聯合報名競買、不得合作開發,嚴格限制股權轉讓”的要求,房企資質由“二級或一級”下調至“三級及以上”。

無錫的第三輪集中供地規則並未有大的調整,但延續了第二輪集中供地“取消競自持”的條款,為房企保留較為充足的利潤空間。

在一些競買者看來,政府部門降低土拍門檻,有兩方面原因。

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一方面,由於規則過於嚴厲,第二輪集中供地出現較大範圍的流拍、流標現象。比如,繁瑣的配建條款,以及對價格上限的嚴格限定,使得專案的利潤空間被壓縮。再加上信貸政策收緊,房企競買的積極性明顯下降。這也倒逼政府部門調整第三輪供地的規則。

另一方面,9月末以來,監管部門連續釋放維穩訊號。隨後,信貸政策從“應激性”收緊中逐漸放鬆。土地供應規則過於嚴厲的現象也在緩解。

另一個值得關注的現象,是政策性住房用地的增加。上海在第三輪集中供地中推出58宗住宅用地,其中27幅為涉商品住宅類地塊,其餘31幅為租賃、徵收安置等保障性住宅地塊。深圳的11宗住宅用地全部涉及政策性住房,其中9宗將建普通商品住房+只租不售人才住房,2宗建設出售型人才住房。

政策性住房地塊的增加,更多源於監管層的要求。今年年初,自然資源部要求重點城市年度供地計劃中單列租賃住房用地,且佔比一般不低於10%。但由於前期供應不足及流拍率高等原因,這一任務並未完成。

綜合各方面因素,中國指數研究院認為,重點城市第三輪集中供地或將在三個方面做出優化:1、降低門檻。包括下調保證金比例(武漢已經在第二輪集中供地中對部分地塊下調保證金要求),將大體量地塊分拆供應等;2、加大租賃用地供應規模,並優化相關的配建條款;3、減少地塊捆綁限制,更加強化品質要求。

市場熱度待恢復

與供給側的“誠意”相比,需求端的熱情能否恢復尚存疑問。北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示,雖然信貸政策正趨於寬鬆,但房企的資金鍊能否在短期內明顯改善還是疑問,企業的拿地信心恐怕很難快速恢復。

在11月1日的無錫第三輪集中土拍中,有諸多地方平臺公司進場託底,僅仁恆、朗詩、星合、祥凱、貴州大興五家非地方平臺公司參與競拍並摘得地塊,這與一、二輪的大量民營房企參拍形成鮮明對比。

中國指數研究院指出,儘管本次土拍的土地出讓金在今年年底前僅需繳納總額的50%,但這仍未能激起民營房企的參拍意願,也能從側面反映出當下民營房企的資金壓力空前巨大。

對比今年無錫的三輪集中供地,前述機構認為,土拍熱度依次遞減。第一批次地價觸頂比例達93%,全部成交。第二批次地價觸頂比例降至39%,且有一宗地塊流拍。第三批次集中供地雖然沒有流拍,但也無地價觸頂,僅3宗地塊以低溢價成交,最高溢價率也不過2.76%。

無錫第三輪集中土拍被認為是當下土地市場的縮影。前述房企人士表示,從另一個層面上,也說明供需雙方的心態已經變得十分理性。若信貸政策能逐步改善,第三輪土地集中成交情況有望好於第二輪。

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實際上,由於此前收穫有限,很多房企仍有補倉需求。“比照往年的標準,很多企業還有進一步拿地的空間。”前述房企人士說,第三輪集中供地更多是著眼於明年的市場,如果能度過當前的困難時期,這批獲取的土地將會成為明年的“彈藥”。

同時,第三輪集中供地放量也將是大概率事件。易居克而瑞指出,21城(除上海外)前10個月宅地成交面積佔全年計劃供應量的平均比例僅為52%,整體供應節奏偏緩。因此,第三輪集中供應量或將明顯增加。尤其對於長沙、北京、瀋陽、杭州等流拍率高的城市來說,供應壓力將大於其他城市。

多數機構認為,在第三輪集中供地中,資金實力雄厚的企業仍存在較好拿地機會,城市間和城市內市場熱度分化仍會延續,但總體市場的熱度不會很高,有望維持平穩放量態勢。

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